CityCosy, location saisonnière à Paris et à Strasbourg. Une agence immobilière spécialisée dans la gestion de locations meublées de tourisme pour les particuliers et les investisseurs : publications d'annonces, gestions des locataires, conciergerie BnB, ménage, linge de maison...et bien plus encore

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Passer par une agence City Cosy est au final moins cher qu’une conciergerie, et vous fait gagner de l’argent en toute sécurité et sans contrainte.


Suivons cet exemple. Pierre a un bon job, il est célibataire, il aime jardiner et gagne suffisamment pour atteindre la 3eme tranche du barème de l'impôt sur le revenu avec un taux marginal d'imposition (TMI) de 30%, vous savez, celle pour ceux qui gagnent entre 27500 et 73000€/an.

Sous les conseils de son pote Henry, expert comptable de son état, Il a décidé d’investir dans la pierre (pas sur lui hein! mais bien dans un logement). Il décide de mettre en location saisonnière ou en meublé de tourisme le logement qu’il a hérité de sa grand mère au centre ville. Le locataire vient de partir et comme tout le monde parle d’Airbnb, pourquoi ne pas essayer?Au pire, il le louera en meublé à un étudiant à la rentrée prochaine!

Après étude (parce que Pierre est consciencieux et ne veut pas se tromper) c’est un bien qui peut lui apporter 20.000€/an de revenu complémentaire; il a trois options :

  1. Le gérer lui même : accueils, départs, remise en état, lingerie, ménage, encaissement de loyers, déclaration fiscale… long et contraignant, mais bon, pourquoi payer quelqu’un ? ça ne doit pas être si compliqué!
  2. Passer par une conciergerie, qui s’occuperait de tout pour lui, à ses frais, mais au moins il aurait du temps libre pour faire autre chose. Les conciergeries fleurissent à tous les coins de rues, et le plus souvent fanent aussi vite! En général, elles facturent leur prestation à 20% des loyers, plus des frais de ménage/linge estimés dans son cas à 50€/location.
  3. Laisser l'appartement sous mandat de gestion à City Cosy, une agence immobilière spécialisée dans ce domaine depuis plus de 10 ans, qui connaît tous les aspects de ce métier. dont les frais d'intervention représentent environ ⅓ du loyer encaissé.

Donc, à première vue, City Cosy est plus cher. OK, si le sérieux et la sécurité ont un prix, il faut quand même y réfléchir!

Mais, allons un peu plus loin dans l’étude de ce cas pratique passionnant, pour montrer qu’en fait et malgré les apparences, City Cosy reste bien moins cher que ses concurrents.


Dans l’option 1, Pierre gère lui même son bien, le publie sur l’une ou plusieurs de des plateformes (Booking, Expedia, Airbnb, Abritel….).

Les sites de ce genre facturent leurs prestations à un pourcentage intégré au loyer, de sorte que les 20.000€/an souhaités par Pierre seront majorés d'autant. En comptant tous les frais de mise en relation et de paiement bancaire, ces plateformes, prélèvent en général un peu plus de 17%, disons 17,5% pour être précis, calculés sur un loyer frais inclus.

Pour obtenir les 20.000€ revenant à Pierre, les guests auront donc payé en fait 24.242€/an (24 242€ x 17.5%= 4242€).

Arrivons au mois de mai, pour notre inéluctable déclaration d’impôt. Pierre se renseigne pour savoir où et combien doit il déclarer. Se retrouvant vite perdu dans les méandres de noter fiscalité française, il demande à son copain Henry, qui lui avait vanté les mérites de ce type d’investissement. Henry, connaissant bien son affaire, lui confirma bien qu’il avait le droit à son fameux abattement fiscal de 50% sur ces revenus, parce qu’il est dans le cadre d’une location meublée, mais que cet abattement est bel et bien calculé sur le revenus brut...incluant notamment les frais de publication sur les sites spécialisés….

Déjà bien imposé, il comprend qu’il va devoir payer des impôts sur des sommes qu’il n’a pas touchées...mais bon, ça fait parti du jeu.

Son impôt supplémentaire, se calcule assez facilement, étant déjà dans la 3eme tranche :

24.440€ x 50% = 12.220€ de revenus supplémentaire, imposé à 30%, 3666€ d'impôt en plus. Bon relativisons, il a quand même gagné 20.000€ - 3666€ = 16334€ en 1 an. Çà lui pris pas mal de temps (environ 1h / jour), mais bien plus rémunérateur que n’importe quel autre plan, genre livret A! Henry avait raison, mais Pierre n’a plus le temps de faire grand chose, et son jardin lui manque tellement...


Dans l’option 2, Pierre laisse à l’une de ces conciergeries dont il a vu la pub sur Facebook où tout le monde a l’air d’être heureux, content et serein. Ils ont de bons commentaires (oui il a bien fait son travail, il est allé jusqu’à essayer en tant que Guest). rien à redire!

Il reçoit ses loyers des différents sites, ou de la conciergerie directement, qui lui envoient ses factures, tout est en règle, tout se passe bien.

Mais, revient le jour de sa déclaration… Il demande à son pote Henry, et même réponse. Les impôts sont calculés sur les revenus bruts, toutes commissions et tous frais compris….

Donc, même chose, il est imposé sur 24.440€, avec 3666€ d’impôt en plus.

Mais cette fois, c’est un peu moins intéressant : des 16334€ qu’il a touchés après impôt, il faut bien déduire des frais conciergerie :

  • les frais de ménages et lingerie : il a eu en moyennes 5 locations/mois, soit 60 interventions à 50€, soit 3.000€/an,
  • les 20% de leurs frais calculé sur les revenus perçus (voire 20% du loyer majoré de la commission pour certains sites). Donc 20% x (20.000€ - 3000€) = 3400€ / an. Et il faut rajouter les frais de fourniture (produits entretiens, papier toilette, liquide vaisselle…) environ 10€/mois, soit 120€/an. Donc 3520€.

Donc, en fin de compte, sur une année, il a gagné 20.000€ - 3666€ (impôt) - 6520€ (la conciergerie) = 9814€ / an.

Bon, relativisons, il n’a rien fait pendant un an, il a un beau jardin maintenant, et puis en fait ça lui ramène plus qu’un appartement loué à l’année…



Dans l’option 3, Pierre demande à City Cosy de gérer son bien. Pierre est bien reçu, City Cosy lui donne plein de conseils qu’il s’empresse de suivre, sauf un… il n’en voyait pas l’utilité…(nous y reviendrons plus loin..)

Tout se passe pour le mieux, il reçoit ses loyers tous les mois, il n’entend pas parler de son logement, tout roule…

Mais revient le jour de sa déclaration. City Cosy lui a envoyé le montant qu’il doit déclarer, et voilà ce qu’il y trouve:

Montant Brut à déclarer : 13.400€ - Revenus Annuel versé : 11.900€, après paiement des frais de gestion (25€ par entrée x 60).

Il est imposé sur seulement 13.400€ ; donc, en tenant compte de son abattement de 50% forfaitaire, il paie en impôt supplémentaire : (13.400 x 50%) x 30% = 2010€

Donc en revenu net annuel, Pierre a touché 11.900€ - 2010€ = 9880€.

Et si il avait suivi ce conseil de City Cosy, vous savez le seul qu’il n’a pas suivi, il aurait réussi à baisser son impôt de 845€/an supplémentaire, et ça avec un tout petit investissement!


Après ce parcours du combattant, Pierre a bien compris qu’il vaut mieux laisser faire les pros...

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